A história da família no mercado imobiliário evoluiu sob as mãos do pai dele, construindo mais de 2 milhões de metros quadrados nas décadas de 1990 e 2000, e na década de 2010, Murilo fundou a Verticale Desenvolvimento Imobiliário, um negócio de 300 milhões de reais em VGV, o valor geral de vendas, indicador mais utilizado na construção civil para definir o tamanho de uma empresa. 

Com esse montante, a Verticale virou uma das principais players na incorporação de imóveis residenciais de alto padrão na região de Cajamar e municípios adjacentes. A expansão veio sobretudo depois de 2021, com a joint venture da Verticale com grupo regional – captando 20 milhões de reais para obtenção de liquidez ao maior ciclo de expansão da empresa.

A relevância da Verticale veio apesar dos desafios pelo caminho. Talvez o mais relevante de todos seja o fato de a empresa ter captado recursos num Brasil com PIB em rota de expansão e taxas de juros em um dígito – e em trajetória de queda. 

De lá para cá, muita coisa mudou. A pandemia atrapalhou o apetite para compra de imóveis. A inflação alta no período, resultado de quebras de cadeias logísticas decorrentes da quarentena, colocou boa parte do planejamento de expansão da Verticale a perder. 

A escalada dos juros no Brasil para segurar os preços só ajudou ainda mais a aumentar as despesas da companhia. Atualmente, a Selic está em 10,50% e não dá sinais de voltar ao patamar de um dígito no curto prazo. 

Num cenário de dinheiro mais caro, erguer os prédios acabou custando 50% acima do planejado, aumentando de maneira relevante a exposição de caixa das incorporadoras.

Em paralelo a tudo isso, Marchesini buscava recursos mais baratos para dar conta de seguir adiante com o plano de expansão da companhia. Engenheiro formado por uma universidade de tecnologia do Tennessee, nos Estados Unidos, onde também foi atleta profissional de tênis, ele desde cedo teve interesse por estudos sobre financiamento para o mercado imobiliário.

A história da família no mercado imobiliário evoluiu sob as mãos do pai dele, construindo mais de 2 milhões de metros quadrados nas décadas de 1990 e 2000, e na década de 2010, Murilo fundou a Verticale Desenvolvimento Imobiliário, um negócio de 300 milhões de reais em VGV, o valor geral de vendas, indicador mais utilizado na construção civil para definir o tamanho de uma empresa.

Aqui, vale um parênteses. Historicamente, a principal fonte de recursos para a construção civil no Brasil foram a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o FGTS, ambos com rendimentos controlados pelo governo federal. 

Há pelo menos uma década ambas aplicações costumam render a taxas inferiores à da inflação no período. Por isso, no caso da poupança, há uma migração de recursos para produtos financeiros com rendimentos mais elevados. 

No ano passado, mais de 100 bilhões de reais deixaram a poupança no Brasil, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, a Abecip. Não à toa, a poupança deixou de ser a principal fonte de recursos para as construtoras brasileiras em 2023.

O posto foi tomado pelo mercado de capitais. Dos 2,06 trilhões de reais emprestados ao setor imobiliário brasileiro, 38% vieram de produtos financeiros como Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs, ou Fundos de Investimento Imobiliário, os FII, além de títulos bancários a exemplo das Letras de Crédito Imobiliário, as LCI, e as Letras Imobiliárias Garantidas, as LIGs. Há três anos, o mercado de capitais respondia por 24% dos recursos para habitação.

A poupança, por sua vez, colaborou por 36% do total financiado pelas construtoras, segundo dados da Abecip. Em 2021, a fatia da poupança chegava a 49%. Nos últimos três anos, a importância do FGTS manteve-se igual: 26% dos recursos para financiamento imobiliário vêm daí.

A mudança brusca na fonte de recursos para habitação provocou também uma mudança no dia a dia de Marchesini. Há pelo menos uma década ele tinha interesse no mercado de capitais como financiador da habitação – em 2015, ele fez uma pós-graduação no tema, já no Brasil.

De posse de conhecimentos sobre LCIs, CRIs e outras siglas, ele montou uma lista de gestoras sediadas na Faria Lima e saiu batendo na porta de cada uma delas para garantir recursos à Verticale. 

O resultado foi de cinco captações e 100 milhões de reais em recursos para viabilizar a expansão da Verticale pelos próximos anos.

Conhecidos à frente de outras construtoras ficaram de olho no feito de Marchesini – e aí veio a oportunidade trazida pelo momento de aperto.